一、風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)
(一).管理模式風(fēng)險(xiǎn)
管理模式風(fēng)險(xiǎn)主要指在從事物業(yè)經(jīng)營管理活動時(shí)，責(zé)任方采取的管理方式以及法律模式等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下兩種：
1.不同企業(yè)管理模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)
不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于從事經(jīng)營性管理活動所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項(xiàng)目部。
成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的影響，可以說是在項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時(shí)間長，手續(xù)繁雜，不利于迅速開展工作。
2.不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商成功開發(fā)商場項(xiàng)目后，對項(xiàng)目處置的三種方式：
(1)完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東(大業(yè)主)的身份；
(2)將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東；
(3)全部出售套現(xiàn)。
后兩種由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主眾多，意見難以集中。而大部分業(yè)主又沒有管理商場項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，憑想象和主觀推斷的人不在少數(shù)。
(二).經(jīng)營項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作，要把握以下幾點(diǎn)：
(1)與企業(yè)自身的主業(yè)相協(xié)調(diào)。
(2)與企業(yè)人才儲備相協(xié)調(diào)。
(3)與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)。
(三).經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)
特別值得關(guān)注的有以下幾類：
1.合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)
如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人過分注重自己的收益，而忽視對經(jīng)營方產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在外委具體經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)，過分強(qiáng)調(diào)租金，而忽略對承包人的考核等，以致出現(xiàn)問題后依據(jù)不足。
2.產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)
這是指產(chǎn)品定位后產(chǎn)品組合不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
3.產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)
在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，始終存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，特別是有關(guān)特種經(jīng)營項(xiàng)目。
4.突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)
例如，2003年春夏之交在中國發(fā)生的非典疫情以及2013年年初發(fā)生的h7n9疫情，無疑是所有服務(wù)行業(yè)面臨的最大的突發(fā)事件，企業(yè)損失不可估量。
(四).財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.墊款風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為獲得一個(gè)物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的管理權(quán)的前提條件，而應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體經(jīng)營管理實(shí)力和服務(wù)特色贏得管理權(quán)。
2.抵押風(fēng)險(xiǎn)
大部分經(jīng)營者都依賴籌措的資金從事經(jīng)營活動，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。
(五).管理團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)(人力資源風(fēng)險(xiǎn))
物業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，是各類專業(yè)人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對專業(yè)的管理班子，是物業(yè)經(jīng)營管理成功與否的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。
(六).政策環(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)
這是指因國家政策變化給物業(yè)經(jīng)營管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。例如城市改造拆遷，進(jìn)城務(wù)工人員季節(jié)性停工，最低工資標(biāo)準(zhǔn)及社會保障制度的調(diào)整，有關(guān)稅收政策的變化等，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具體經(jīng)營者高度關(guān)注，做到提前預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，在最短的時(shí)間內(nèi)采取有效措施處理，減少損失。
二、風(fēng)險(xiǎn)防控
物業(yè)經(jīng)營管理中，風(fēng)險(xiǎn)的防控主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)。
1.制訂合理的經(jīng)營管理計(jì)劃
步驟：
(1).市場分析
(2).交通與公用設(shè)施情況調(diào)查
(3).同類物業(yè)供求關(guān)系調(diào)查
(4).消費(fèi)者調(diào)查、分析
(5).進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證
(6).組建精干的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，確定合理的經(jīng)營目標(biāo)。
2.協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系
(1).協(xié)調(diào)處理好與業(yè)主的關(guān)系。
(2).協(xié)調(diào)處理好與租戶的關(guān)系。
(3).協(xié)調(diào)處理好業(yè)主與租戶間的關(guān)系。
(4).協(xié)調(diào)處理好與消費(fèi)者間的關(guān)系。
(5).協(xié)調(diào)處理好與媒體的關(guān)系。
3.建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
4.合理投保，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)造成損失是不可避免的，但我們可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過對風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對措施，實(shí)施全方位的監(jiān)控預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。這個(gè)系統(tǒng)工程被稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、物力、時(shí)間、社會資源等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競爭力進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)服務(wù)。由于防患于未然，因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以降低物業(yè)管理中總的成本。
